Соглашения о найме жилья и другие юридические вопросы (что нужно знать)

Традиционным для иностранных учащихся является проживание в общежитиях образовательного учреждения, в семьях или в снятых квартирах, комнатах и пр.

В России много предложений по сдаче в наем жилых помещений. Однако следует быть предельно осторожными в поиске варианта проживания, т.к. в последние годы участились случаи мошенничества в области сделок с недвижимостью. Самым оптимальным вариантом для иностранных граждан будет помощь образовательного учреждения, но, к сожалению, пока еще далеко не все вузы предоставляют такую помощь.

Итак, несколько советов, чтобы не попасть неприятную ситуацию.

1. Не торопитесь

Прежде всего, стоит избегать подозрительно дешевых вариантов. Сколько ни говори, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, ежедневно в нее попадают десятки желающих быть обманутыми. Поэтому перед тем, как звонить по очередному объявлению, необходимо сориентироваться в предложениях и ценах. Хотя бы для того, чтобы исключить варианты с откровенным мошенничеством.

Цены на рынке недвижимости в России достаточно высокие, особенно в таких городах как Москва и Санкт-Петербург. Также необходимо знать, что согласно статистике стоимость арендной платы однокомнатных квартир существенно выше, чем стоимость арендной платы двух- и более комнатных квартир. Таким образом, в случае если есть определенные ограничения в финансовых затратах на наем жилья, целесообразно рассмотреть вариант найма квартиры совместно с кем-то из друзей или однокурсников.

2. Обязательно заключайте договор найма жилого помещения

Чтобы оградить себя от лишних неприятностей, в частности от потери денег, заплаченных за наем квартиры, в обязательном порядке заключайте договор найма жилого помещения.

Согласно российскому законодательству по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование, т.е для проживания в нем. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Прежде чем заключить договор найма обязательно оговорите с собственником помещения все детали Вашего проживания, все достигнутые вами договоренности должны быть обязательно отражены в договоре найма.

3. Будьте внимательны при обращении в агентства недвижимости

За юридической, а также консультационной помощью по вопросам найма жилого помещения можно обратиться в соответствующее агентство недвижимости или юридическую фирму, занимающуюся оформлением сделок с недвижимостью. Однако и здесь есть свои сложности. В России на сегодняшний день огромное количество так называемых "черных риэлторов" или попросту говоря мошенников. Очень осторожно надо быть с виртуальными источниками, профильными изданиями по недвижимости, а также обычными объявлениями, расклеенными на улицах.

Для привлечения агентства недвижимости к поиску квартиры вам необходимо будет заключить отдельный договор с этим агентством, в котором будет указана стоимость услуг, оказанных агентством по поиску варианта или оформлению и сопровождению договора найма.

Крупные агентства, такие как "МИЭЛЬ-Недвижимость", "Инком" или "МИАН", попросят за свои услуги плату в размере месячной ренты. В этом случае договор с хозяином жилья заключается официально и оформляется страховка.

Организации помельче могут согласиться работать за меньшую комиссию - от 70% от цены аренды. К тому же сотрудник агентства, скорее всего, не откажется от варианта провести деньги не через кассу, а через свой карман. В этом случае можно уговорить его на 50% от арендной платы за месяц. Но гарантии качества в данном случае нет никакой.

Фирм же, которые предлагают заключить договор на информационно-консультационные услуги, с мизерной по отношению с остальными предоплатой вообще стоит избегать. Так как велика вероятность того, что заплатив этой фирме деньги на следующий день Вы не найдете ее в том офисе, в котором заключали договор. Либо она ограничится извещением Вас по телефону о вариантах, которые есть в наличии.

4. Внимательно читайте документы, которые подписываете

К договору найма жилого помещения, как и к любому другому договору, следует отнестись очень серьезно.

Договор найма, как и любой иной юридический документ чаще всего содержит множество юридически принятых и устоявшихся терминов. Прежде всего, в случае, если Вы не понимаете значение каких-либо терминов, употребляемых в договоре, попросите их разъяснения или замены на любое другое слово или словосочетание вам знакомое и имеющее такое же значение.

В случае если Вы не достаточно владеете русским языком чтобы правильно понять текст договора, договор можно составить на двух языках - русском и Вашем родном. Для этого дополнительно придется обратиться в бюро перевода.

5. Не стесняйтесь попросить ознакомиться с документами о праве собственности на жилое помещение

В соответствии с общепринятыми международными нормами заключать договор о предоставлении жилого помещения в наем может только собственник жилого помещения или лицо, уполномоченное собственником.

Для подтверждения полномочий лица, не являющегося собственником жилого помещения, необходимо попросить документы (договор поручения, доверенность) на право заключать договор от имени собственника.

Документом, подтверждающим права собственника, является свидетельство о государственной регистрации прав, выданное уполномоченным органом государственной власти. Такое свидетельство является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер.

В свидетельстве указываются в следующем порядке:

• наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;
• дата выдачи свидетельства;
• реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;
• данные о субъектах права в соответствии (в случае если владельцем права является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности));
• вид зарегистрированного права;
• описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;
• существующие ограничения (обременения) права.

В нижней части свидетельства указываются дата и номер регистрации, которые совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав.

В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.

В случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.

6. Обратите особое внимание на условия договора

К условиям, обязательным для включения в договор найма жилого помещения согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации относятся:

• Описание объекта договора найма. Объектом договора найма может быть только изолированное помещение, пригодное для проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Желательно в договоре также отразить состояние помещения, чтобы потом собственник не мог предъявить необоснованных претензий по состоянию помещения.
• Описание условий проживания, в том числе перечень человек, которые будут проживать с нанимателем в жилом помещении; одновременное проживание собственника помещения (в случае если Вы снимаете комнату или часть дома); частоту появления собственника в снимаемом помещении (в случае если Вы снимаете квартиру, дом).
• Размер платы за жилье, а также сроки и порядок оплаты (вместе с договором аренды целесообразно установить форму расписки или иного документа, который будет служить подтверждением оплаты жилья).
• Условия по ремонту текущему и капительному помещения.
• Срок договора найма.

В случае если собственник настаивает на заключении договора аренды, в таком договоре целесообразно отразить условия о государственной регистрации договора аренды, в том числе условие об оплате государственной регистрации договора.